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통신타워(Telecom Tower)는 우리나라에서는 아직 생소하나 서구에서는 인프라 섹터의 주요 사업 중 하나다. 통신타워(Telecom Tower)를 주요 자산으로 하는 통신 인프라 산업(이하 “통신타워 산업” 또는 “Telecom Tower 산업”)의 개요를 소개하고 산업 전망을 점검하고자 한다.
통신타워 산업은 과거 무선 통신망의 구축을 위해 설치하는 기지국의 일부인 통신타워 등 인프라 자산을 별도로 분리해 사업화한 유형이 많다. 소규모 부지 및 이에 건설된 통신타워를 통신사에 임대하는 통신 인프라 사업은 통신사라는 우량고객(Tenant)을 둔 부동산 임대자산으로 주목받았다.
통신타워의 별도 사업으로의 분리는 주로 1990년대부터 이루어졌는데, 이후 무선 통신망의 고도화와 이에 따른 인프라 투자 확대에 힘입어 통신타워 회사는 급속도로 성장했다. 이 중 일부 자산은 리츠화 및 공모상장되어, 2022년 4월 말 기준 통신타워 회사로 구성된 인프라(Infrastructure) 리츠 섹터의 시가총액은 2,304억 달러다. 전체 미국 리츠 시가총액의 약 15%에 해당하는 큰 규모다.
통신타워의 물리적 구조 및 임대 형태
통신타워는 일정 면적의 토지 위에 건설되는 수직 구조물로, 통신회사는 이 구조물에 전화, 모바일 데이터, 방송 등 다양한 애플리케이션을 위한 무선 통신 장비를 부착해 사용한다. 수직 구조물에 해당하는 타워의 형태는 모노폴(Monopole), 격자(Lattice), 가이드(Guyed) 등으로 다양하며, 미관을 위해 타워의 형태를 감춰 놓은 스텔스(Stealth) 타워도 존재한다.
임대인인 통신타워 회사는 부지를 확보하고 수직 구조물(타워)을 건설하며, 임차인인 통신회사(MNO, Mobile Network Operator)는 일반적으로 타워 상 일부 공간과 부지의 일부 공간을 임차하여 통신장비를 설치하고 운영한다.
이에 따라 필요한 부지 및 타워는 타워회사가 구매(소유)하거나 장기 리스(임차)를 통해 확보한다. 임차인에 해당하는 통신회사는 타워 위에 위치하는 안테나, 동축 케이블 뿐만 아니라 지상 공간에 네트워크 장비, 발전기, 공조설비 및 이러한 설비의 수납을 위한 별도 공간을 건설하고 운영한다.
앞서 기술한 대로 타워 회사는 일반적으로 수동(Passive) 장비에 해당하는 부지와 타워를 보유하고, 임차인인 통신회사는 능동(Active) 장비에 해당하는 안테나, 네트워크 장비 등을 소유하고 설치, 운영하는 것이 일반적 구조다. 발전기, 공조 설비 등은 임차인인 통신회사가 소유, 운영하는 경우가 많으나 경우에 따라서는 타워 회사가 소유하는 경우도 있다. 특히 통신타워 회사들의 등장 이후, 통신사 마다 별도의 타워를 건설하기보다는 타워를 임차하고, 한 개 타워를 여러 임차인 (통신사)이 임차하는 경우가 많아지면서, 통신타워 회사가 발전기 등 공용 인프 라까지 제공하고 임대하기도 한다.
도심지역의 데이터 수요가 지속적으로 늘어나면서 사용자가 많은 지역에서는 데이터 통신 병목현상이 발생하는 경우가 많아진다. 통신회사들은 데이터 통신의 용량 확장을 위해 도심지역의 가로등, 전신주 등을 활용하여 상대적으로 작은 지역을 담당하는 무선 통신 설비를 부착하고 광케이블과 연결하는데, 이를 Small Telecom이라 부른다. 또한 건물, 경기장 등을 대상으로 실내/실외에 다수의 분산 안테나를 설치하는 DAS(Distributed Antenna System) 설치도 네트워크 시스템의 중요 부분을 담당한다.
전체 무선 네트워크 구성을 보았을 때 통신타워가 큰 비중을 담당하지만, 대도시 등 밀집된 지역에서는 Small Telecom이나 DAS가 큰 비중을 차지한다. 특히 5G 전개와 함께 Small Telecom 수요는 더욱 늘어나고 있다. 일부 통신타워 회사들은 증가하는 Small Telecom과 DAS 수요에 대응하여, 이를 사업 영역의 한 부분으 로 추가하고 있다.
주요 계약구조
회사마다 차이는 있으나, 통신타워 회사(임대인)와 통신 회사(임차인)는 보통 일정 기간의 임대차 계약(MSA, Master Service Agreement)을 맺고 이를 연장해 나가는 것이 일반적이다. 계약기간은 지역별, 회사별로 차이가 있으나 보통 초기 8~20년 정도까지 계약하고 별도의 합의나 통보가 없으면 자동으로 연장될 수 있도록 체결한다.
임차료 인상은 통상 계약에 의해 합의된 비율 또는 인플레이션에 연계하여 매년 일정 수준 상향한다. Telecomnex의 사례를 살펴보자. Telecomnex의 경우 2021년 말 기준 전체 계약의 65%는 CPI 연동 계약으로, 인플레이션 연동 계약 비중이 상대적으로 높다. CPI 연계인 경우 최소 상승률(Floor)이나 최대 상승률(Cap)을 정하는 경우가 있는데 대부분의 계약에서 CPI Floor는 0%, Cap은 없거나 2~4% 수준이 적용된다. 나머지 35%의 계약은 고정된 인상률(Escalator)에 의해 매년 인상되는 계약인데, 인상률은 보통 1~2% 수준이 적용된다.
그러나 통신타워 사업이 비교적 신생 산업이다보니 계약에 따라 흥미로운 부분도 발견된다. 이 사업은 본래 통신사가 직접 소유하던 자산이 분리 매각돼 독립 자산화된 경우가 많다. 그러나 기술 변화가 빠르고 경쟁 강도가 센 통신시장의 특성 상, 통신타워 사업이 매각 후에도 지분 등 관계에 의해 특정 통신사의 지배력이나 영향력 하에 있는 경우가 이에 해당된다.
이 경우는 주요 임차인 할인(Anchor Tanent Discount)이나 일정 비율의 특정 사이트 제한(Restricted Sites) 조항을 적용해, 특수관계(Capitive) 임차인에게 차별적인 임차 혜택을 제공하거나, 특정 지역 타워에 대한 경쟁 임차인의 접근을 제한 하는 등 통신사 간 경쟁상황이 적극적으로 반영된다.
일반적으로 신용도가 높은 임차인인 통신회사를 대상으로 임차가 이루어지고, 상당수의 자산이 물가상승률에 연계되거나 고정 인상률로 매년 차임이 인상됨에 따라 통신타워 자산은 안정적이고 상대적으로 경기 방어 성격의 자산으로 여겨 지고 있다.
시장 환경 및 주요 기업
통신타워 산업의 성숙도는 국가별로 차이가 있다. 대부분의 타워 자산을 통신회사들이 소유하고 있는 국가가 있는 반면, 대부분의 자산들을 통신회사가 아닌 타워 운영 전문기업이 소유하고 있는 국가도 존재한다.
지역적으로는 상대적으로 국토 면적이 넓어 독립된 통신타워 자산의 건설이 많이 필요한 시장에서 산업이 먼저 발달했다. 이에 대표적인 경우가 통신타워 산업을 선도하는 기업이 많고 상대적으로 국토 면적이 넓은 미국과 스페인이다.
이 중 American Tower Corporation은 북미 기업으로 유럽, 인도, 아프리카 등으로 사업을 확장하고 있는 최대의 통신타워 기업이다. 유럽 기업으로는 스페인에 본사를 둔 Telecomnex가 유럽 각지의 통신타워 회사들을 인수하며 사업을 확장하고 있다.
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