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제이알글로벌리츠 특징과 배당금 추이, 투자 포인트

경제

by Newsinside 2022. 7. 18. 16:32

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제이알글로벌리츠 종목 개요
제이알글로벌리츠 종목 개요

 

제이알글로벌리츠는 2020년 8월 7일 상장했습니다. 상장 시 발행주식 수는 9천 7백만주였으나 2021년 6월 16일 의무 보유 확약을 걸었던 6천 8백 6십 만 주가 해제되면서 현재 상장 주식 수는 165,600,000주입니다.

 

제이알글로벌리츠는 국내 최초로 국토교통부로부터 해외 부동산을 기초자산으로 하는 공모 리츠 영업인가를 획득하고 첫 번째 해외자산으로 벨기에 브뤼셀 중심업무지구 내 펜타곤(Pentagon) 지역에 위치한 오피스 'Finance Tower Complex'를 편입했습니다. Finance Tower Complex는 벨기에 건물관리청이 2034년까지 중도해지 옵션 없이 건물 전부를 장기 임차하고 있어 임대 수익의 안정성이 높습니다. 임대료는 벨기에의 물가지수인 '건강지수(Health Index)'에 연동하여 인상됩니다. 2022년 2월 17일에는 뉴욕 맨해튼 소재 오피스 498 7th Avenue를 추가 편입했습니다. 맨해튼 지역은 허드슨 강 지역 개발로 부동산 가치 상승이 예상되는 지역입니다.

 

제이알글로벌리츠의 결산 주기는 6개월이고 반기 배당을 실시하는 리츠입니다. 최근 주당 배당금은 190원으로 발행가 5,000원 기준 약 7.6%의 배당 수익률을 보였습니다.

 

제이알글로벌리츠 구조: 해외부동산을 기초자산으로 하는 자리츠 지분 취득

제이알글로벌리츠(모리츠)는 공모자금을 사모리츠(자리츠) 주식에 투자하고 사모리츠(자리츠)는 해외부동산 또는 해외 부동산을 기초자산으로 하는 현지 법인의 증권에 투자하는 구조를 가지고 있습니다.

 

제이알글로벌리츠(모리츠)는 자리츠 제이알 제26호를 통해 벨기에 브뤼셀 소재 오피스 Finance Tower Complex를 편입하였고, 자리츠 제이알 제28호를 통해 뉴욕 맨해튼 소재 오피스 498 7th Avenue 지분 49.9%를 취득하였습니다.

 

(1) 자리츠 제이알 제26호 구조

벨기에 부동산특별기구인 Tour Des Finance.FIIS(이하 TdF)가 Finance Tower Complex를 기초자산으로 삼고 있고 TdF의 지분은 Finance Tower Belgium.FIIS(이하 FTB)가 100% 가지고 있습니다. FTB는 제이알 제26호가 세제 혜택을 위해 현지에 설립한 지분 회사로 지분 100% 가지고 있습니다(도표1 참조)

 

(2) 자리츠 제이알 제28호 구조

제이알 제28호는 자산 매입이 아니라 지분 일부를 매입하는 구조를 가지고 있습니다. 498 7th Avenue는 미국 자산관리 회사인 498 7th Avenue.LLC가 100% 지분을 가지고 있고 이 회사의 지분 100%를 미국 지분소유 회사인 498/7 Owners.LLC가 가지고 있습니다. 제이알 제28호는 미국에 498 7th Avenue KOR.LLC라는 미국리츠를 설립하여 498/7 Owners.LLC의 지분 49.9%를 취득하고 이 미국 리츠의 지분 99.9%를 취득하는 구조를 통해 498 7th Avenue 지분을 취득하고 있습니다.

 

제이알글로벌리츠의 구조
제이알글로벌리츠의 구조

 

편입자산 현황 1: 벨기에 경제 및 브뤼셀 오피스 시장 현황

(1) 벨기에 경제 현황

벨기에 경제성장률(GDP성장률)은 최근(2022.4 기준) 10년간 연평균 1.06% 수준을 기록하여 유로존 소속 국가와 유사한 흐름을 보이고 있습니다. 2020년에는 코로나19 영향으로 인해 벨기에 뿐 아니라 유럽의 실질 GDP가 전년 대비 소폭 하락하였으나, IMF에 따르면 벨기에 및 유럽의 2021년 실질 GDP는 낙폭을 회복하였습니다.

 

벨기에 및 유럽 실질 GDP 성장률 / 물가지수 상승률 추이
벨기에 및 유럽 실질 GDP 성장률 / 물가지수 상승률 추이

 

(2) 벨기에 브뤼셀 오피스 시장 현황

브뤼셀은 CBD(업무중심지구), 주변부, 외관부로 구분되며, CBD는 5개의 하위권역(Pentagon, North, South, Louise, Leopold)으로 나눠집니다. Finance Tower Complex는 Pentagon에 위치하며 북부지역에 접하고 있습니다.

 

브뤼셀 오피스 지역은 2021년 4분기 중 벨기에 정부기관 및 이동통신업체(Proximus)의 임대차 계약이 체결되면서 2021년 총 임차수요 면적은 492,175m²로 전년도 대비 49% 가량 증가하였습니다. 그러나 브뤼셀 오피스 공실률은 약 8.1%(2021년 4분기 기준) 수준으로 다시 상승하는 모습입니다.

 

브뤼셀 오피스 지역 임차 수요 면적
브뤼셀 오피스 지역 임차 수요 면적

 

브뤼셀 오피스 지역 연도별 공실률
브뤼셀 오피스 지역 연도별 공실률

 

편입자산 현황 2: 미국 경제 및 미국 오피스 시장 현황

(1) 미국 경제 현황

미국의 경제성장률은 최근 10년간 연평균 2.1% 수준을 기록하였습니다. 2020년에는 코로나19의 영향으로 인해 미국 실질 GDP가 전년 대비 약 3.4% 하락하였으나, IMF에 따르면 미국의 2021년 실질 GDP는 6.0% 상승하였으며, 2022년에는에는 5.2% 상승할 것으로 전망하고 있습니다. 미국의 실업률은 코로나19의 영향으로 2020년 8.1%를 기록하였으나, 2021년 5.4%로 감소하였으며, 2022년은 3.5%, 2023년은 3.0%로 감소할 것으로 전망하고 있습니다.

 

미국은 4월 CPI와 PPI가 3월 상승률 대비 낮게 나타났지만, 러시아-우크라이나 전쟁으로 인한 국제유가 상승, 곡물가격 상승 등 물가상승 추세는 당분간 이어질 것으로 예상되어 Fed는 기준금리를 지속적으로 인상할 것으로 보입니다.

 

미국 및 주요 국가 실질 GDP 성장률 추이
미국 및 주요 국가 실질 GDP 성장률 추이
미국 연간 실업률 추이
미국 연간 실업률 추이

 

(2) 미국 오피스 시장 현황 

2022년에 들어서도 기업들이 코로나19 오미크론 변종 때문에 장기적인 계약에 대한 결정을 미루면서 오피스 임대 활동이 현저하게 둔화되었으나, 리오프닝과 재택근무 종료에 따른 임대료 상승 압력으로 미국 오피스 인덱스(NAREIT US Office Index)는 반등하고 있습니다.

 

미국 오피스 인덱스 추이(NAREIT US Office Index)
미국 오피스 인덱스 추이(NAREIT US Office Index)

 

제이알글로벌리츠의 주요 기초 자산 1: Finance Tower Complex

Finance Tower Complex
Finance Tower Complex

 

(1) 편리한 접근성

Finance Tower Complex는 버스, 트램, 기차, 지하철(지하철역과 전용 통로로 직접 연결) 등 대중 교통으로 공항 등의 공공시설에 쉽게 연결되는 뛰어난 접근성을 가지고 있습니다.

  • 보타니그(Botanique) 지하철과 직접 연결 / 반경 500m 안에 버스정류장 6개, 트램 정류장 2개
  • 브뤼셀 중앙 기차역 도보 15분 거리(약 1km) / 브뤼셀 국제공항 차량 15분 거리(약 10km)

 

(2) 주변 주요 정부 기관 위치 및 입주사

Finance Tower Complex 주변 주요 정부 기관 위치
Finance Tower Complex 주변 주요 정부 기관 위치
Finance Tower Complex 입주사
Finance Tower Complex 입주사
Finance Tower Complex 입주사 비중
Finance Tower Complex 입주사 비중

 

제이알글로벌리츠의 주요 기초 자산 2: 498 7th Avenue

498 7th Avenue
498 7th Avenue

 

(1) 498 7th Avenue 임대 현황 및 임대기간

498 7th Avenue의 2022년 3월 말 임대율은 91.4%이며, 가중평균 잔여임대기간(Weighted Average Lease to Expiry)은 약 19년입니다. 상위 5개 기업들이 전체 면적의 약 82.0%를 임차하고 있으며, 미국 동부의료보험 노동조합(SEIU)이 전체 면적의 약 60.6%를 차지하고 있습니다. SEIU는 2회(5년) 또는 1회(10년) 중에 선택하여 임대계약을 연장할 수 있고, 임대 계약 후 20년 시점에서 계약을 해지할 수 있는 옵션을 가지고 있습니다.(단, 행사 3년 전 사전통보의무)

 

498 7th Avenue 임대 현황 및 임대 기간
498 7th Avenue 임대 현황 및 임대 기간

 

(2) 498 7th Avenue 입지

498 7th Avenue는 뉴욕 내 Time Square의 남측, Empire State Building의 북서측 사이 W 37th St과 7th Ave가 마주하는 곳에 있어 Museum of Modern Art, Central Park와 약 15분 거리 내에 위치하고 있습니다.

 

인근 건물에 미국의 대표 기업인 Amazon, Google, Facebook, JP Morgan, Blackstone 등이 입주하고 있습니다. 서쪽 인근에서 진행 중인 Hudson Yards Project가 2025년 개발 완료 예정으로 향후 인근 지역의 부동산 가치 상승이 예상됩니다.

 

Hudson Yards 지역은 웨스트 42번가와 43번가, 7번가와 8번가, 웨스트 28번가와 30번가, 그리고 허드슨 리버 파크로 둘러싸인 맨해튼 지역입니다. Hudson Yards Project는 2012년 착공을 시작해서 2025년까지 순차적으로 진행이 됩니다. 약 2,600만 평방피트의 신규 사무실, 20,000채의 주택, 2백 만 평방 피트의 소매점, 3백만 평방 피트의 호텔이 들어설 예정입니다.

 

298 7th Avenue가 위치한 맨하튼 지역
298 7th Avenue가 위치한 맨하튼 지역

 

안정적인 배당 실현

2020년 8월 7일에 상장한 제이알글로벌리츠는 2020년 12월 31일 결산 후 2021년 4월에 첫 배당을 지급하였습니다. 2021년 제 4기 및 제 5기의 실제 주당 배당금은 190원(연환산 배당률 7.6%, 발행가 5,000원 기준)으로도 2021년도 사업계획에 제시한 주당 배당금보다 높은 금액을 지급했습니다. 2022년 2월 17일 편입 완료한 498 7th Avenue로 인해 규모가 커지면서 향후 배당 여력도 커질 것으로 전망됩니다.

 

제이알글로벌리츠는 투자 섹터가 오피스인 만큼 자산의 80% 이상을 글로벌 핵심지역의 오피스에 지속적으로 투자할 것입니다. 성장 잠재력보다는 임대 수익의 안정성에 초점을 두고 오피스 포트폴리오를 구성하기 때문에 향후에도 기존 배당률 유지 및 +@ 배당 등 안정적인 배당을 실현할 수 있을 것으로 전망됩니다.

 

제이알글로벌리츠 주당 배당금 추이
제이알글로벌리츠 주당 배당금 추이

 

리오프닝 수혜가 기대되는 미국 오피스 시장

제이알글로벌리츠는 글로벌 오피스에 투자하는 리츠로서 리오프닝에 따른 수혜가 기대됩니다. 특히 맨해튼 소재 498 7th Avenue는 13개 이상의 다양한 기업들이 입주해 있는데, 빠르게 리오프닝이 되고 있는 미국의 상업지구는 기업들의 재택근무가 종료되면서 침체되었던 오피스 수요가 다시 늘어나고 있습니다. 이는 향후 임대료 상승 압력으로 이어질 수 있습니다.

 

제이알글로벌리츠의 향후 Roadmap
제이알글로벌리츠의 향후 Roadmap

 

제이알글로벌리츠는 Finance Tower Complex와 신규 편입한 498 7th Avenue의 운용이 안정화되면 우량한 기초자산을 신규 오피스를 추가로 편입하여 포트폴리오를 다변화 할 예정이고, 2~4년 내에 신규 자산 편입을 위한 자금 조달과 규모 확대를 병행하여 FTSE EPRA Nareit 지수(기관투자자의 글로벌리츠 투자를 위한 대표적인 벤치마크 지수) 편입을 추진하고 있습니다. 지수 편입 시 글로벌 Passive 자산 유입으로 인한 주가 상승도 기대할 수 있습니다.

 

현재 2개로 이루어진 편입 자산을 다변화하고 이들 자산가치가 상승하면 6~7년차 내에 일부 자산의 매각을 통한 이익 확보, 또는 신규 자산 편입을 통해 외형을 지속적으로 확대해 나갈 것으로 전망됩니다.

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