SK리츠 구조와 배당, 투자 포인트

종목 개요

SK리츠 종목개요

 

SK리츠는 2021년 9월 14일 상장했습니다. SK(주)가 스폰서(50% 지분)*라는 것 때문에 증시 상장을 앞두고 실시한 수요예측에서 그야말로 '흥행 대박'을 터트렸습니다. SK그룹이 밀어주는 리츠로 기관 러브콜이 쏟아졌습니다. 

* 스폰서 리츠: 대기업이나 금융사 등 신뢰할 수 있는 투자자가 최대 지분을 보유하고 있는 리츠

 

SK리츠의 현재 운용자산은 약 1조 8천억원이고 첫번째 기초 자산으로 오피스와 주유소를 편입(오피스 약 1조, 주유소 약 0.8조)했습니다. SK리츠는 2022년 3월 국내 리츠 중에서 가장 높은 신용등급을 취득했고, SK리츠의 예상 배당 수익률은 추가 자산 편입이 없을 경우 연 5.45%로 예상됩니다. 임대료는 물가에 연동하나 최소 하한선 이상의 임대료 상승을 유지합니다. SK리츠의 가장 큰 특징은 SK그룹이 100% 장기 책임 임차를 하고 있다는 것입니다. 주요 자산인 오피스(이하 서린 빌딩)와 SK 주유소를 SK(주)와 SK에너지가 각각 100% 장기 책임 임차를 하고 있습니다. 따라서 안정적인 매출이 기대되는 리츠입니다. 서린빌딩과 SK주유소의 책임 임대 기간은 각각 5년, 10년이고 임차인 요구로 5년 추가 연장이 가능합니다. 그리고 다른 리츠 대비 가장 큰 특징은 분기마다 배당을 한다는 것입니다.

 

SK리츠 구조: 자리츠 지분 취득을 통해 자산을 늘리는 모자리츠

SK리츠는 서린빌딩(SK그룹 통합 사옥)과 SK주유소 116개를 기초자산으로 담고 있는 리츠입니다. 서린빌딩은 SK리츠가 직접 매입을 통해, SK주유소는 자리츠인 클린에너지리츠(SK주유소 116개 보유) 지분 100% 취득을 통해 보유하는 모자리츠 구조를 취하고 있습니다. SK리츠는 이와 같이 향후 SK그룹사 자산들을 섹터별로 자리츠화하고 모리츠인 SK리츠가 자리츠의 지분을 취득하는 방식으로 자산을 편입해 나갈 예정입니다.

 

임대구조를 보면 SK(주)가 서린빌딩 건물 전체를 통으로 장기 임대한 후 이를 SK이노베이션, SK E&S 등 SK 그룹사에 재임대하는 형식을 취하고 있습니다.(SK주유소 역시 SK에너지가 SK네트워크 등에 재임대) 이처럼 안정적인 회사(SK그룹 계열사)와 재임대 계약을 맺고 있기 때문에 임대 구조가 매우 안정적입니다.

 

SK그룹과 같은 대기업이 스폰서로 있는 리츠의 경우 스폰서 기업이 리츠의 최대주주로서 리츠의 경영과 운용에 참여하기 때문에 주주가치가 제고되고 또한 임차인(SK그룹 계열사)의 안정성으로 인해 리츠 매출도 안정적으로 유지될 수 있는 장점이 있습니다.

 

SK리츠의 모자리츠/임대 구조

 

국내 리츠 최초 분기 배당 실시(향후 월 배당 추진)

국내 상장 공모 리츠의 배당 지급 주기는 보통 6개월 또는 1년입니다. 그러나 SK리츠는 국내 리츠 중 최초로 분기 배당을 실시(2022년 3월 상장한 코람코더원리츠도 분기 배당)하고 있습니다. 짧은 배당 지급 주기는 배당금을 재투자할 수 있어 매력적입니다. 또한 안정적인 현금 흐름이 필요한 은퇴생활자들에게는 은행 예금보다 높은 수익률의 현금흐름이 창출되기 때문에 매우 니즈가 높습니다. 미국의 경우 배당금 지급 주기가 월 단위인 리츠*가 상장되어 있는데, 매월 안정적인 현금 흐름이 필요한 노후 생활자들에게 큰 인기를 끌고 있습니다.

* 미국에 상장된 월 배당 리츠: 리얼티인컴(O, 1994년 미국 증시에 상장된 소매 부동산리츠], 스태그인더스트리얼(STAG, 물류센터 관련 리츠], SL그린리얼티(SLG, 뉴욕 맨해튼 사무실, 상가에 투자)

 

그러나 우리나라에선 법률상 제약 때문에 이같은 월 배당이 어렵습니다. 현재 부동산투자회사법에 따르면 부동산투자회사는 해당 연도 이익배당한도의 100분의 90 이상을 주주에게 배당하여야 합니다.(이익준비금을 남겨 놓을 수 없음)

 

현 법제 하에서 리츠가 월 배당을 하기 위해서는 매월 결산을 해서 배당을 하는 방법 밖에 없는데, 배당은 주주총회에서 의결을 받아야 하기 때문에 매달 주주총회를 연다는 것이 현실적으로 어렵습니다. 따라서 리츠의 배당 결정을 주총이 아닌 이사회에서 결정하도록 하던지, 아니면 이익준비금을 남겨서 매월 배당을 할 수 있도록 하는 법 개정이 필요합니다. SK리츠는 월 배당을 하기 위해 위와 같은 다양한 개선 방안을 찾고자 노력하고 있습니다. SK리츠가 국내 상장리츠 최초 분기 배당이라는 업계 선도적 이미지를 가지고 있는 만큼 최초 월 배당 리츠가 될 수 있을지 기대가 됩니다.

 

국내 리츠 최초 기업신용등급 AA-/Stable 획득

SK리츠는 2022년 3월 상장리츠 업계 최상위 수준인 신용등급 AA-를 최초로 획득(국토부는 자산규모 5천억 이상의 상장리츠가 상장 후 1년 이내 신용등급 획득을 의무화 하고 있음)했습니다. 스폰서이자 임차인이 SK그룹이라는 것과 향후 SK그룹 주요 계열사 사옥 편입을 통한 성장성이 신용등급에 반영된 것으로 보입니다. 최근 기업의 자금조달 금리가 급등(3년물 AA- 등급 회사채 금리가 3.82%, 2022.5.9 나이스 신용정보)하고 있습니다. 그러나 SK리츠의 우수한 신용등급과 안정적인 임대차구조를 통한 임대료 회수 능력으로 SK리츠는 금리 인상기에도 타 리츠 대비 Financial Cost를 더 낮출 수 있을 것으로 보입니다.

회사채 I(공모사채) / 무보증 / AA- 3년 금리 추이

 

SK리츠의 주요 기초 자산 1: 서린빌딩

SK리츠 기초 자산 1. 서린빌딩

 

SK리츠의 주요 기초 자산 2: SK주유소

SK리츠 기초 자산 2. 서린빌딩

SK에너지 주유소 116개 운용 전략

 

SK그룹과 동반 성장

SK리츠는 스폰서인 SK와 동반 성장을 계획하고 있습니다. SK리츠는 SK그룹이 보유한 우량 자산 매입을 통한 성장을 실현하고, SK그룹은 자산 매각을 통한 신사업 투자재원을 확보하는 선순환을 통해 동반 성장을 기대하고 있습니다. SK그룹은 비핵심 사업부는 과감히 축소하고 4대 영역(첨단소재, 바이오, 그린, 디지털)에 집중 투자할 계획입니다. 이를 위해 그룹이 보유한 막대한 부동산을 유동화하여 각 계열사에 필요한 투자금 확보를 꾀하고 있습니다. 그 일환으로 SK리츠는 SKT타워, SKU타워, SK플래닛 사옥(3개 자산 모두 오피스 핵심 권역에 위치) 등의 우선매수협상권 확보하였습니다. 매도자 우위 시장에서 우량한 자산에 대한 우선 매수 협상권을 보유하고 있다는 것은 타 리츠 대비 오피스 파이프 라인에 있어 우위를 확보하고 있다고 볼 수 있습니다.

 

SK-U타워 등 우선매수협상권 행사 및 매매 협의

SK하이닉스 분당 사옥인 SK-U타워(이하 U타워)에 대한 우선매수협상권을 행사(2022.3.4)하여 감정평가가 진행 중이고 6월 내 편입을 추진하고 있습니다. U타워는 분당 정자역에 소재하고 있는데, U타워가 있는 분당/판교 권역은 서울 대비 저렴한 비용과 높은 강남 접근성 등 강남 업무 지구의 위상을 넘보는 대표 업무 지구로 성장하고 있습니다. 또한 정자 권역은 제2 네이버 사옥, 현대중공업 R&D 등 대기업 사옥 수요가 높은 업무 권역으로 2021년 4분기 정자업무 권역의 공실율이 제로(0%)일 정도로 수요가 집중되고 있는 곳입니다.

 

SK리츠는 성장하고 있는 판교/분당 권역의 사이즈가 큰 우량 자산을 확보함으로써 자산가치 상승에 따른 주가 상승과 함께 대형화에 따른 거래량 확대도 기대됩니다.

 

SK리츠가 우선매수협상권 체결한 SK그룹 빌딩(오피스 핵심 권역에 위치)

 

향후 그룹 Biz. 연계자산 및 수익성 있는 외부 자산 편입

SK리츠는 우선매수협상 대상 자산을 지속적으로 편입하는 것 뿐 아니라 그룹 Biz. 연계 자산도 지속하여 편입할 예정(그룹 Biz. 연계 자산들을 섹터별로 자리츠화 하고 모리츠인 SK리츠가 자리츠의 지분을 취득하는 방식으로 자산을 편입)입니다. 우선매수협상 대상을 지속적으로 편입함으로써 현재 1.8조 규모의 운용자산 규모를 2024년까지 4조원까지 성장시킬 계획이며 수익성이 높은 외부 자산을 지속 편입하여 장기적으로 10조원 이상의 자산규모를 가진 글로벌 탑티어 복합 리츠로 발전한다는 계획을 가지고 있습니다.

 

섹터별 자리츠 구조로 자산 편입

 

FTSE EPRA Nareit 지수 편입 기대 

SK리츠는 FTSE EPRA Nareit 지수 9월 편입이 유력하며, 이에 따른 신규 자금 유입과 주가 상승이 기대됩니다. FTSE EPRA Nareit 지수는 기관투자자의 글로벌리츠 투자를 위한 대표적인 벤치마크 지수로서 SK리츠는 Developed Asia Series에 편입될 것으로 예상(2022. 9월 리뷰 일정에 따라 심사를 받을 시, 9월 19일에 지수 반영)됩니다. 해당 지수를 추종하는 Global ETF는 총 17개이며 AUM은 약 16조원입니다.

 

Developed Asia Series와 추종 주요 ETF

 

SK리츠가 Developed Asia Series에 편입될 경우 Passive 자금 유입에 따른 주가 상승을 기대할 수 있습니다. 2021년에 먼저 편입된 11개의 싱가포르 리츠 주가를 추적해보면 1개월간 11개 리츠의 주가수익률이 대부분 벤치마크(싱가포르 리츠)를 상회하였고, 3개월 간 누적 성과 역시 벤치마크 대비 3.4%p 초과하는 성과를 시현했습니다.

 

지수 편입된 11개 싱가포르 리츠 현황