고정 헤더 영역
상세 컨텐츠
본문
반응형
종목 개요
롯데리츠는 롯데그룹 리테일 자산 등(롯데백화점, 마트, 아울렛 등 15개)을 기초자산으로 한 운용자산 및 시가총액 1위의 국내 최대규모 상장리츠입니다. 2019년 10월 한국거래소에 상장하며 리츠에 대한 일반 투자자들의 인식을 향상시켰고, 상장리츠 대중화/대형화의 가능성을 보여 주었습니다.
최대주주(지분율 50%)이며 스폰서 투자자인 롯데쇼핑은 국내 백화점 1위, 대형마트 3위의 시장지위(2021년 매출액 기준)를 보유하고 있는 소매유통기업으로 리츠의 안정성과 신뢰도를 높였습니다. 향후 그룹 내 다양한 추가 자산(물류, 오피스 등) 편입을 통해 장기적인 성장 모멘텀 확보가 예상됩니다.
매우 우수한 수준의 보유자산 가치
보유자산의 지역별 분포, 토지 감정가 및 리모델링 등을 고려했을 때 자산의 가치는 매우 우수한 수준입니다. 수도권과 광역시에 위치한 자산의 비중(매입가 기준)은 78%이며 일부 지방점포의 경우 각 지역 내 중심상업지역에 위치하고 있고, 유지보수가 크게 필요하지 않은 토지 감정가가 부동산 감정가의 59%(1조 4천억원) 차지하고 있습니다. 건물자산의 경우 최근 5년 이내 대규모 리모델링 등 주기적인 유지보수 투자가 이루어지고 있어 자산의 관리상태는 양호한 수준입니다.
신뢰도 높은 책임임차인과 안정적인 임대수익 구조
롯데그룹 유통계열사인 롯데쇼핑과 물류전문계열사인 롯데글로벌로지스를 책임임차인으로 확보하고 있습니다. 주요 임차인으로 그룹 핵심 계열사인 롯데쇼핑은 1970년 7월 백화점 경영을 목적으로 설립되어 2021년말 기준 백화점 33개(업계 1위), 할인점 112개(업계 3위) 등을 운영하며 우수한 사업지위를 유지하고 있습니다.
책임임대차계약(임차인이 여러 임차인을 구하고 관리)을 통해 공실 리스크 없는 안정적인 자산운용과 건물 유지보수 관리 의무 및 제세공과금, 보험료를 임차인이 부담하는 Triple-net 조건으로 배당 안정성이 높습니다. 임대료는 총액 중 97%가 고정임대료이며 안정적 상승 조건(1.5% 증가 또는 CPI 연동)으로 임대차 계약이 이루어 졌고, 매출에 연동되는 변동임대료 비중은 3%로 변동성이 최소화된 안정적인 임대수익 구조를 가지고 있습니다.
만기에 따른 트렌치별 다양한 자산 편입으로 리스크 최소화
책임임대차 계약기간의 만기에 따라 6개 Tranche(만기구조)로 분산 구성하여 임대차 기간 연장 등 임대차 만기 리스크를 최소화하고 장기적으로 안정적인 임대료 확보가 가능합니다.
우량한 신용등급 기반의 자금 조달 역량
롯데리츠는 높은 신용도를 바탕으로 타사 대비 금리 경쟁력을 확보하고 있습니다.
2019년 7월 업계 최초 담보부사채 1,700억 발행(2년 만기, 이자율 1.55%)을 성공적으로 완료했고, 2021년 12월 업계 최초 무보증 사채 310억원 발행(2년만기, 이자율 2.90%)도 성공했습니다.
특히 높은 신용등급과 장기 책임임대차 계약을 기반으로, 낮은 LTV 수준과 담보 미제공 자산을 활용한 자금조달 계획 등 금리 인상기에 대응한 자금 조달 역량으로 5~6%대의 배당수익율을 유지할 것으로 보입니다.
추가 자산 편입을 통한 성장 모멘텀 실현
롯데리츠는 롯데쇼핑 리테일 자산 뿐 아니라 롯데글로벌로지스의 물류자산에 대한 우선 매수권도 확보하고 있으며, 향후 롯데그룹이 보유하고 있는 오피스, 호텔, 데이터센터 등 다양한 자산들을 편입할 수 있습니다.
2019년 10월 IPO 당시 리테일 8개 자산을 시작으로 2021년 3월 유상증자를 통해 리테일 5개와 물류센터 1개 자산을 추가 편입했습니다. 2021년 12월에는 외부보유자산인 롯데마트 경기양평점 매입으로 편입 대상 자산에 대한 외연을 획대했습니다. 우선매수권을 확보한 롯데쇼핑과 롯데글로벌로지스의 8.7조원 규모(현재 운용자산의 360% 이상)의 자산과 중장기적으로 롯데그룹 타 계열사 자산의 추가 편입시 11조원 이상의 초대형 리츠로 성장이 기대됩니다.
글로벌 인덱스 편입 현황
롯데리츠는 상장 이후 FTSE Russell, MSCI, 블룸버그 등 다양한 글로벌 인덱스에 편입되었습니다. 인덱스 편입 시 글로벌 벤치마크로 활용되며, 해당 인덱스를 추종하는 패시브 자금 유입으로 안정적인 수급 확대 효과를 기대할 수 있습니다. 2022년 6월 1일 글로벌 리츠 시장에서 가장 공신력이 높다고 알려진 FTSE EPRA Nareit Asia Developed Index에 국내 상장 리츠로는 ESR켄달스퀘어리츠에 이어 두번째로 편입되었습니다.
지속적인 임대료 상승
IPO 당시 편입 자산은 전년 대비 1.5% 상승 조건의 고정임대료, IPO 이후 편입자산은 CPI 상승 조건의 고정 임대료와 추가로 전년 매출액에 연동되는 변동 임대료로 구성되어 지속적인 임대료 상승이 예상됩니다. 인플레이션 시기 물가상승과 리오프닝에 따른 매출액 증가를 임대료에 반영해 추가 수익 확대가 가능합니다.
반응형