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미래에셋글로벌리츠 배당과 기초자산, 투자 포인트

경제

by Newsinside 2022. 7. 20. 14:00

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종목개요

미래에셋글로벌리츠 종목 개요
미래에셋글로벌리츠 종목 개요

 

미래에셋글로벌리츠는 글로벌 우량 물류센터에 투자하는 공모상장 리츠입니다. 2021년 12월 3일 상장했으며, 공모청약 당시 리츠로써는 역대 최고 경쟁률인 753.4:1을 기록했습니다. 현재 상장 주식 수는 29,060,000주입니다.

 

미래에셋글로벌리츠는 아마존, 페덱스와 같은 글로벌 우량 기업을 임차인으로 확보한 대형 물류센터(FedEx Tampa, Amazon Houston, FedEx Indianapolis)에 투자하고 있습니다. 이들은 미국 물류 핵심지에 위치하고, 임대율 100%로 장기 임차 중입니다. 각 물류센터의 임대 만기는 2032년 1월(FedEx Tampa), 2032년 7월(Amazon Houston), 2035년 9월(FedEx Indianapolis)로 10년 이상 여유가 남아있는 상황입니다.

 

미래에셋글로벌리츠는 매년 3월, 9월 배당을 실시하며 1기(2021년 5월 21일~2022년 3월 31일) 배당금은 42원으로, 배당률은 발행가액 5,000원 기준 연 1.68%입니다. 단, 본 리츠는 2021년 12월에 상장했기 때문에 1기 배당금(42원)은 상대적으로 적은 편이라고 할 수 있습니다. 2기(2022년 4월 1일~2022년 9월 30일) 기준 예상 배당금은 146원으로 발행가액 기준 예상 배당률은 연 5.84%입니다.

 

상장 후에도 신규 자산을 지속 편입할 예정으로 2022년 7월 자리츠인 미래에셋글로벌리츠2호를 추가 편입할 예정입니다.

 

미래에셋글로벌리츠 구조와 특징

미래에셋글로벌리츠는 총 3개 미국 물류센터에 투자하고 있으며, 투자 방법은 자리츠인 미래에셋글로벌리츠 1호의 지분 증권 100%와 미래에셋맵스미국17-1호 수익증권(외화펀드)의 48.61%를 보유하는 방식입니다.

 

자리츠인 미래에셋글로벌리츠1호의 경우 미국 텍사스주 휴스턴 소재 Amazon AR(Automated Robotics) Sortable 풀필먼트 센터인 아마존 휴스턴(Amazon Houston), 미국 플로리다주 세인트 피터스버그 소재 FedEx Ground 물류센터인 페덱스 템파(FedEx Tampa)로 포트폴리오가 구성되어 있으며, 미래에셋맵스 미국 17-1호의 경우 미국 인디애나주 인디애나폴리스 소재 FedEx Ground 허브 물류센터인 페덱스 인디애나폴리스(FedEx Indianapolis)에 투자하고 있습니다. 또한 미래에셋글로벌리츠는 2022년 7월 29일 자리츠인 미래에셋글로벌리츠2호를 취득할 예정으로, 총 11개 물류센터가 투자 포트폴리오에 추가될 예정입니다.

 

미래에셋글로벌리츠 투자 구조
미래에셋글로벌리츠 투자 구조

 

글로벌 우량 물류회사에 투자

미래에셋글로벌리츠는 세계 최대 전자상거래업체인 아마존(Amazon)의 물류센터 Amazon Houston 및 미국에 본사를 둔 다국적 운송 업체이자, 소형 소포 육상 트럭 운송 서비스를 제공하는 FedEx Ground가 입차하는 물류 센터(FedEx Tampa, FedEx Indianapolis)에 분산투자하고 있습니다.

 

미래에셋글로벌리츠 자산 배분 현황
미래에셋글로벌리츠 자산 배분 현황

 

아마존의 경우 압도적인 물류 인프라를 기반으로 2018년부터 2021년까지 꾸준한 영업이익 성장세를 보여왔습니다. 비록 2022년 1분기 실적이 시장 기대치를 하회하였으나, 전자상거래 및 로지스틱스 부문에서 규모의 경제를 확보하고 있는 업계 최대 물류회사임에는 변함이 없습니다.

 

FedEx Ground는 FedEx의 비상장 자회사로 미국 전역 및 캐나다의 B2B 서비스를 제공하는 육상 물류, 소형 화물에 특화되어 있습니다. FedEx Ground의 매출은 2021년 기준 FedEx 전체 매출의 약 36%를 차지하고 있으며, FedEx Tampa, FedEx Indianapolis가 속한 Hub 시설은 패키지 접수 및 재분류를 담당하는 핵심 시설이기도 합니다. 3곳의 물류센터에는 임차인이 100% 임대율로 이미 입주해 있으며, 임대 기간도 10년 이상 남아있어 안정적인 임대수익이 발생할 것으로 기대됩니다.

 

장기 배당 성장 기대

미래에셋글로벌리츠는 꾸준히 상승하는 기초자산의 임대료를 기반으로 연간 약 6%(발행가액 5,000원 기준) 내외의 배당률을 보일 것으로 예상합니다. Amazon Houston은 연 1.5% 임대료 인상, FedEx Tampa는 2027년 2월 이후부터 2% 인상, 연장 시 2032년 2월 11%, 2037년 2월 5% 임대료 인상이 예정되어 있으며 FedEx Indianapolis는 5년마다 5%의 임대료 인상이 예정되어 있습니다.

 

미래에셋글로벌리츠 예상 배당률(발행가액 5,000원 기준)
미래에셋글로벌리츠 예상 배당률(발행가액 5,000원 기준)

 

주요 기초 자산 1: 텍사스 주 1위 대도시인 Houston에 위치한 'Amazon Houston' Sortable Fulfillment Center

미래에셋글로벌리츠 기초 자산 Amazon Houston
미래에셋글로벌리츠 기초 자산 Amazon Houston
Amazon Sortable Fulfillment 시설
비용 효율화 및 배송 가시성 확보를 위한 Amazon Sortable Fulfillment 시설

 

주요 기초 자산 2: 성장성이 높은 플로리다 주에 위치한 'FedEx Tampa' Ground Hub

미래에셋글로벌리츠 기초 자산 FedEx Tampa
미래에셋글로벌리츠 기초 자산 FedEx Tampa
FedEx Ground Hub
물류 네트워크의 핵심 기능을 담당하는 FedEx Ground Hub

 

주요 기초 자산 3: 미국 물류의 중심지로 성장하는 인디애나 주에 위치한 'FedEx Indianapolis' Ground Hub

FedEx Indianapolis
미래에셋글로벌리츠 기초 자산 FedEx Indianapolis
Amazon Houston, Fedex Tampa, FedEx Indianapolis 위치 상세
Amazon Houston, Fedex Tampa, FedEx Indianapolis 위치 상세

 

영속형 상장 리츠 운용

미래에셋글로벌리츠는 다양한 운용자산의 편입과 매각이 일어나는 영속형 상장 리츠 운용 방침을 취하고 있습니다. 3개 기초 자산인 미국 텍사스 Houston Amazon 물류시설, 플로리다 FedEx Ground 물류시설, 인디애나 FedEx Ground 물류시설을 시작으로 초기 안정적 현금흐름을 확보하고, 이후 스폰서 겸 AMC(자산관리회사)인 미래에셋자산운용이 보유한 국내외 약 50여개 자산을 바탕으로 추가 편입을 통해 포트폴리오의 지속적인 성장을 추구하고 있습니다.

 

특히 투자대상별 가이드라인을 토대로 검토하는 것이 특징입니다. (1) 물류시설의 경우 임차인은 장기 임차(가중평균잔여임차기간 10년 이상, 임대율 90% 이상)이고, 개별자산 규모는 500억원~3,000억원 규모에 해당하는 미국 및 유럽 핵심지역 인근 주요 물류시설을 목표로 합니다. (2) 데이터센터의 경우 물류센터와 동일한 기준의 장기 임차 및 개별자산규모를 기준으로 미국 및 유럽 내 데이터센터 마켓 규모가 큰 도시(북부 버지니아, 시카고, 뉴욕, 댈러스, 파리, 프랑크푸르트 등)를 목표로 하고 있습니다. (3) 오피스의 경우 동일한 기준의 장기 임차 및 1,000억원~5,000억원의 개별자산 규모의 미국, 유럽 주요 도시 인근 CBD 오피스를 목표투자지역으로 하고 있습니다.

 

미래에셋글로벌리츠 운용 구조
미래에셋글로벌리츠 운용 구조

 

유상증자 시행, 미국 물류자산 11곳 추가 편입 예정

미래에셋글로벌리츠는 약 4,600억원 규모의 대규모 유상증자를 시행할 예정에 있습니다(2022년 7월 예정이었으나 연기). 유상증자는 기존 주주를 중심으로 구주주 청약이 먼저 진행되며, 이후 실권주 일반공모 청약이 이뤄질 예정입니다.

 

한편 유상증자를 통해 모집된 자금으로 추가 자산 편입을 위해 자리츠인 미래에셋글로벌2호리츠를 매입할 예정이며, 추가 편입하는 자산은 총 11개의 미국 물류센터입니다. 11개 물류센터는 미국 최대 물류시장인 인랜드 엠파이어(Inland Empire) 등이 속한 남부 캘리포니아에 5개 자산(Amazon 물류센터), 미국 내에서 인구성장률이 가장 빠른 유타 주에 3개 자산(Amazon 물류센터), 그리고 주요 투자자의 관심이 집중되고 있는 선벨트(Sun-Belt)에 속한 텍사스주 Academy Sports 물류센터 및 네바다주 주요 도시인 리노에 위치한 Foot Locker 물류센터로 구성됩니다. 

 

추가 자산 편입 이후 미래에셋글로벌리츠의 시가총액 규모는 약 6,500억원 규모로 예상되며, 시가총액 5위 규모의 대형 리츠로 자리매김할 것으로 보입니다. 미래에셋글로벌리츠는 차우 유상증자 및 추가 자산 편입을 통해 리츠의 외형 성장 뿐만 아니라 다양한 자산에 분산투자 함으로써 투자 안정성을 보강할 계획입니다.

 

미래에셋글로벌리츠 신규 편입자산 개요
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미래에셋글로벌리츠 자산 신규편입 타임라인
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유상증자 전후 미래에셋글로벌리츠 시가총액 예상 규모 비교
유상증자 전후 미래에셋글로벌리츠 시가총액 예상 규모 비교

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