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일반개요
이리츠코크렙은 (주)이랜드리테일이 운영하고 있는 유통점을 통해 안정적인 임대료를 수취하고 수익을 주주에게 배분하는 리츠로 2018년 6월 27일 유가증권시장(KOSPI)에 상장되었습니다. 보유 중인 NC백화점 야탑점, 뉴코아 아울렛 일산점과 평촌점을 (주)이랜드리테일에 임대해 주고 임대료를 받고 있으며, 2001 아웃렛 중계점과 분당점을 보유하고 있는 KB와이즈스타제6호리츠(이리츠코크렙이 지분 100%를 보유한 자리츠)로부터는 배당금을 수취하고 있습니다.
리츠 구조 및 특성
- 이랜드 그룹이 보유하고 있는 백화점과 아울렛을 기초자산으로 한 리테일 리츠
- (주)이랜드리테일이 50%의 지분을 보유한 CR리츠로서 보유자산은 코람코자산신탁이 위탁 운용
- 대형 유통그룹인 이랜드 그룹이 입점하고 있어, 안정적인 임대료 수취가 가능한 구조
투자 포인트
- 이랜드의 장기 책임임대차 계약을 통한 배당 안정성 확보
- 임대 계약은 CPI에 연동되어 있어, 인플레이션 헷지 효과 존재
- 2022년 중 위탁관리리츠로의 변경을 통해, 추가 자산 편입이 본격화될 것으로 기대
보유 자산 현황
- 이리츠코크렙은 직접 소유와 간접 소유 방식을 활용해 총 5개 자산을 편입
- 보유 자산은 이랜드 점포 중 매출 순위 3, 6, 8, 9, 13위 자산
- 직접 소유자산은 NC백화점 야탑점, 뉴코아 아울렛 일산점과 평촌점으로 2032년까지 장기 임대
- 간접 소유자산은 2001 아웃렛 중계점과 분당점으로 2038년까지 장기 임대
- 임대계약방식은 Triple-Net(임차인이 재산세, 보험료, 수선유지비 등을 부담)으로 이루어져 있어 비용에 대한 리스크는 제한적
인플레이션 방어가 가능한 안정적인 수익구조
코로나19로 인해 (주)이랜드리테일의 매출이 다소 타격을 받긴 했으나 이리츠코크렙의 수익에는 별다른 영향이 없었습니다. 임대차계약상 고정임대료에 더해 CPI(물가상승률)와 연동된 인상률을 적용하고 있기 때문입니다.
계약이 전부 트리플넷(Triple-Net) 방식으로 이루어져 있다는 점도 긍정적입니다. 트리플넷은 임차인이 임대료뿐 아니라 세금과 유지비까지 부담하기 때문에 수익기반 측면에서 변동성이 낮다는 장점이 있습니다.
리파이낸싱을 통해 연 이자비용을 약 24% 절감
이리츠코크렙은 차입금 리파이낸싱(보유한 부채를 상환하기 위해 다시 자금을 조달하는 금융거래)을 통해 금융 비용을 대폭 축소했습니다. 기존 차입금의 경우 연결기준 4,350억 원 규모로 이자율이 3.9~4% 수준이었습니다. 그러나 2021년 5월 담보부사채를 발행하면서 이를 차입금 3,150억 원(금리 3.1%)과 담보부사채 1,150억 원(금리 2.75%)으로 리파이낸싱에 성공했습니다.
안정적으로 상승하는 배당실적
리파이낸싱을 통해 금융비가 줄어든 만큼 배당여력은 확대되었습니다. 반기배당을 하는 이리츠코크렙은 2021년 하반기 약 130억 원의 배당금을 집행했으며, 공모가 기준 배당수익율을 따지면 8.2%입니다. 2022년 상반기에는 8.3% 수준까지 상승할 것으로 예상됩니다.
리테일 상장리츠에서 복합자산 상장리츠로의 전환
2022년 4월 25일 이리츠코크렙은 (주)이랜드리테일이 보유한 총 지분의 6.8%를 국토부 산하 주택도시기금 앵커리츠에 블록딜(시간 외 대량매매)을 통해 매각했다고 공시했습니다. 대주주인 (주)이랜드리테일이 이리츠코크렙 지분을 50% 미만으로 낮추면서 기존 기업구조조정리츠(CR리츠)에서 위탁관리리츠로의 전환을 위한 요건을 충족하게 된 것입니다.
CR리츠는 대주주 지분율에 제한이 없고, 구조조정대상기업 부동산자산에만 투자할 수 있다는 제약이 있습니다. 이에 따라 이리츠코크렙은 (주)이랜드리테일이 보유했던 부동산 위주로만 자산을 구성할 수 있었는데, 위탁관리리츠로의 전환을 통해 다양한 자산을 편입할 수 있는 길이 열린 것입니다.
이번 블록딜로 이리츠코크렙의 2대 주주로 등극한 앵커리츠의 투자 이유도 보유 아울렛 매장들이 서울 및 1기 신도시에 위치한 핵심매장이라는 것과 6%대의 높은 배당수익률(2021년 기준) 외에 향후 위탁관리리츠로의 개편을 긍정적으로 전망했기 때문인 것으로 추정됩니다.
2022년 성장판이 열린다!
이리츠코크렙은 상장리츠 중 유일한 CR리츠로 대주주인 (주)이랜드리테일이 지분의 75%를 보유하고 있었습니다. (주)이랜드리테일은 이리츠코크렙을 위탁관리 리츠로 전환하여 외부 자산을 편입하기 위해 2021년부터 기준 지분율 75%를 지속해서 낮춰왔습니다. 부동산투자회사법상 위탁관리리츠는 대주주 지분율이 50%를 넘을 수 없기 때문입니다. 이번 블록딜을 통해 위탁관리리츠 최소 요건인 대주주 지분율을 50%로 낮추는데 성공하면서 2022년 중 위탁관리리츠로의 변경을 마무리하고, 추가 자산 편입이 본격화될 전망입니다.
이리츠코크렙 측에 따르면 자산 인수를 위한 추가 대출 등 자금조달 여력 역시 충분한 것으로 파악됩니다. LTV(담보인정비율)가 47.7%로 차입비율이 낮아 운용 안전성이 확보되어 있기 때문입니다. 더불어 이리츠코크렙은 상장리츠 최초로 공모사채를 통한 자금조달 경험을 쌓은 만큼 추가 자산 편입 시 유보현금, 증자, 담보대출, 사채발행 등 다양한 수단을 활용하여 자금을 조달할 것으로 분석됩니다. 향후 리테일 기반의 연계 자산인 오피스, 물류센터, 도심형 스토리지 등 다양한 자산군의 편입 확대를 통해 복합자산 상장리츠로서의 본격적인 성장이 기대되는 시점입니다.
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