부동산 대출, LTV/DTI/DSR이 뭐길래?

부동산 정책은 수시로 바뀝니다. 부동산 시장이 과열되면 정부에서 규제를 늘립니다. 반대로 부동산 시장이 침체되면 규제를 완화합니다. 그때마다 등장하는 용어들이 있습니다. LTV(Loan To Value ratio), DTI(Debt To Income), DSR(Debt Service Ratio) 같은 것들입니다. 이는 부동산 대출과 관련된 용어입니다. '내 집 마련'을 위해서는 항상 관심을 가져야 하는 용어들이므로 눈여겨보도록 하세요.

 

부동산은 월급을 1~2년 모아서는 살 수 없습니다. 서울의 아파트 평균 매매가격이 8억 원이 넘습니다. 일반 직장인이 매달 200만 원을 저축한다고 해도 400개월이라는 시간이 필요합니다. 11년을 열심히 모아야 온전한 부동산을 살 수 있습니다. 물론 11년 동안 부동산 가격이 더 오른다면 시간은 더 오래 걸릴 수 있습니다. 그렇기 때문에 부동산 구매 시 대부분 대출을 받고 구매하게 됩니다.

 

서울시 아파트 매매가격 지수

 

때문에 대출 정책의 변화는 부동산의 실수요자들에게 매우 민감합니다. 대출의 금액이 억 단위이기 때문입니다. 이자율 변화에 따라서 1년에 적게는 몇 백, 많게는 몇 천의 이자를 더 부담해야 합니다.

 

그렇다면 대출 정책과 관련된 LTV, DTI, DSR에 대해서 알아보겠습니다.

 

LTV(Loan To Value ratio)는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 주택 가격의 몇 %까지 대출 가능한지 알 수 있는 지표입니다. LTV 70%이면 주택의 가격에 70%까지 대출이 가능한 것입니다. 예를 들어, 주택 가격이 1억 원이면 70%인 7,000만 원까지 대출이 됩니다. 비율이 높을수록 많은 대출이 가능해집니다. 반대로 비율이 낮을수록 대출 금액이 줄어듭니다.

 

DTI(Debt To Income)는 주택담보대출 원금을 상환할 비율을 정하는 지표입니다. 연간 소득이 아무리 많아도 소득 전부를 대출 원금을 갚는 데 쓸 수 없습니다. 생활도 해야 하기 때문입니다. 그래서 소득의 일부만 대출을 갚는 데 사용합니다. 그래서 소득의 일부만 대출을 갚는 데 사용합니다. 연봉이 5,000만 원이고 DTI가 40%라면 1년 상환 금액이 2,000만 원을 넘지 않아야 합니다. 역시 비율이 높으면 대출 가능한 금액이 늘어납니다. 반대로 비율이 낮아지면 대출 가능한 금액이 줄어듭니다.

 

DSR(Debt Service Ratio)은 주택담보대출을 포함한 모든 대출 원금을 상환할 비율을 정하는 지표입니다. DTI는 주택담보대출만 포함합니다. 하지만 DSR은 신용 대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 포함합니다. DTI보다 훨씬 까다로운 대출 기준으로, 대출 한도가 훨씬 낮습니다. 역시 비율이 높으면 대출 가능한 금액이 늘어납니다. 반대로 비율이 낮으면 대출 가능한 금액이 줄어듭니다.

 

LTV, DTI, DSR 규제를 강화하면 부동산 시장은 얼어붙을 가능성이 큽니다. 부동산으로 향하는 자금이 줄어들기 때문입니다. 정부 정책을 살피지 않고 섣불리 투자한다면 큰 낭패를 볼 수 있습니다. 무리한 대출로 부동산에 투자했는데 금리까지 상승한다면 울며 겨자 먹기로 처분하여 큰 손해를 보아야 할지 모릅니다.