갭 투자에 성공할 수 있는 조건과 실패할 수 있는 조건

갭 투자는 전세를 끼고 부동산에 투자하는 독특한 투자 기법입니다. 투자금을 은행에서 받는 것이 아니라 전세 제도를 통해 다른 사람으로부터 투자금을 무이자로 받는 것입니다. 우리나라에 '전세'라는 제도가 있고, 부동산이 꾸준히 상승하였기에 생긴 투자 방법입니다.

 

이를 테면, 5억 원짜리 부동산을 구매하면서 세입자로부터 전세 보증금으로 4억 원을 받는다면 실질적으로 부동산을 구입하는 데 들어간 내 돈은 1억 원인 셈이 됩니다. 이런 식으로 큰 목돈 없이도 부동산 투자를 할 수 있는데, 이는 집값 상승 수익이 월세 수익보다 높을 때 매력적인 투자 방법입니다.

 

때문에 갭 투자로 많은 돈을 벌었고, 몇십 채의 아파트를 샀다며 투자를 권유하는 무료 강의나 컨설팅들을 주변에서 본 적이 있을 겁니다. 하지만 이러한 갭 투자는 리스크가 굉장히 큰 투자라는 것을 반드시 알아두어야 합니다. 갭 투자는 투자 타이밍을 잘 알아야 성공할 수 있는 투자로, 무턱대고 대출을 받아 갭 투자에 나선다면 큰 낭패를 볼 수 있습니다.

 

갭 투자

 

갭 투자에 성공할 수 있는 조건

갭 투자에 성공할 수 있는 첫 번째 조건은 금리 하락입니다. 시중 금리가 낮아지면 유동성이 커지고 자연적으로 부동산으로 자금이 몰릴 가능성이 커집니다. 이럴 때라면 큰 시세 차익을 노려볼 만합니다. 또한 금리가 낮으면 전세가가 높아도 세입자를 쉽게 구할 수 있습니다. 세입자도 전세금을 대출받아서 들어오기 쉽기 때문입니다.

 

두 번째는 새로운 공급이 없어야 합니다. 내가 부동산을 매매하려는 지역에 새로운 분양 물량이 없어야 한다는 것입니다. 주변에 새로 분양하는 물량이 많다면 세입자들 입장에서는 선택의 폭이 넓어집니다. 집주인은 전세가격을 높여 받을 수 없겠죠. 매매 가격과 전세 가격의 차이가 커지면 내가 초기에 투자해야 하는 금액도 커집니다. 그만큼 수익률이 줄어들 수 있다는 것입니다.

 

세 번째는 경기가 호황으로 진입해야 합니다. 전세를 끼고 아파트를 매수했다면, 반드시 아파트 가격이 올라야 합니다. 가격이 하락하면 그만큼 손해를 보기 때문에, 반드시 부동산 상승 초기에 진입해야 합니다. 경기가 좋아진 뒤에 진입하면 자산가격에 거품이 생길 가능성이 큽니다.

 

갭 투자에 실패할 수 있는 조건

갭 투자의 실패 사례가 바로 '깡통 주택'입니다. 투자자가 주택담보대출과 전세보증금을 합하여 부동산을 구매했는데, 집값이 떨어져 집을 팔아도 주택담보대출과 전세보증금을 다 되돌려주지 못한 경우에 '깡통 주택이 되었다'고 말합니다. 이렇게 되면 투자자는 갭투자로 얻는 수익은커녕 대출을 갚고 보증금을 돌려주기 위해 자신의 호주머니에서 돈을 더 내놔야 합니다.

 

세입자 입장에서는 어떨까요? 집주인이 돈이 없어 전세보증금을 돌려줄 수 없다고 하면 매우 난감한 일이 아닐 수 없습니다. 실제로 부동산 시장이 전체적으로 하락하던 시기에는 많은 집들이 경매로 넘어가 수많은 세입자들이 피해를 입었습니다. 이렇게 전세 계약 기간 동안 혹은 계약 종료 후 전세금을 돌려받지 못하는 상황에 대비하여 만들어진 상품이 전세보증금 반환보증보험입니다. 이 상품에 가입하면 주택도시보증공사가 수도권은 7억 원, 지방은 5억 원까지 전세보증금을 보장해줍니다.

 

깡통 주택이 늘어나면 세입자만 피해를 보는 것이 아닙니다. 은행들도 대출을 해주었기 때문에 피해를 볼 수 있습니다. 은행들이 대출해준 돈을 받지 못한다면, 그 피해는 선량한 예금자에 전달됩니다. 심하면 은행이 파산해서 경제가 크게 위축될 수 있습니다.