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2021년부터 국내 상장 리츠 주가 양호한 흐름 지속
국내 상장 리츠는 2022년 이후 주가 강세를 시현중이다. 금리상승, 러시아 사태로 인한 금융시장 불안 등에도 불구하고 연초 이래 5.7% 상승하며 KOSPI를 11.6%p 아웃 퍼폼했다. 글로벌 리츠 대비해서도 주가가 양호하다. 2020년 다수의 상장 리츠가 편입되던 당시, 글로벌 리츠 대비 상대적으로 작은 보유 자산, 편중된 섹터, 낮은 배당 성장성 등의 한계로 국내 상장 리츠는 글로벌 리츠 대비 주가가 부진했다. 그러나 2021년 이후 다물리츠 등장과 함께 신규자산 편입이 가시화되며 국내 상장 리츠는 주가 반등에 성공했고, 2022년에는 오히려 글로벌 리 츠를 아웃퍼폼 중이다.
업체별로는, SK리츠, 코람코더원리츠, 모두투어리츠, 이리츠코크렙, 신한서부티앤 디리츠 등이 연초 이래 10% 상승하며 주가 흐름이 양호하다. 기존 우량주(신한 알파리츠, 코람코에너지리츠) 외 개별 이슈 있는 리츠들(이리츠코크렙- CR리츠 에서 위탁관리리츠로 전환/ 모두투어리츠, 신한서부티앤디리츠 – 리오프닝 수혜) 의 주가 수익률이 높은 것이 올해의 특징이다.
높아진 배당의 성장성이 주가 강세의 배경
2022년 국내 상장 리츠의 주가 강세는 ‘높아진 배당(DPS) 성장성’에 기인한다. 통상적으로 리츠의 배당은 (1) 보유 자산에서 기대 이상의 임대료 상승 시현, (2) 신규자산 편입, (3) 자산 매각차익 발생에 따른 특별 배당금 지급 등을 통해 성장한다. 현재 국내 상장리츠의 경우 (2), (3)번이 활발하게 진행되고 있다.
2021년부터 가속화된 리츠들의 신규자산 편입 흐름은 2022년에도 지속되고 있다. 기존 보유자산이 속한 섹터 외로, 물류센터, 데이터센터, 해외 자산 등 자산의 범위가 확대됐는데, 이는 섹터의 다각화를 통해 포트폴리오 배당수익률을 개선시킬 수 있고, 향후 자산 성장 가능성을 높일수 있다는 측면에서 긍정적이다.
국내 상업용 부동산의 견조한 자산가격 상승 흐름도 국내 리츠의 주요 투자포인트이다. 국내 상장리츠가 선호하는 섹터는 오피스와 물류센터이다. 오피스의 경우, 재택근무 도입에 따라 임대료 및 자산가격 변동성 커진 미국과 달리 국내는 제한된 공급물량, IT기업 기반 성장 지속하는 임차수요, 낮은 재택근무율 등으로 호황이 지속되고 있다. 물류센터의 경우에도 공급 과잉 우려가 있는 저온센터 외 상온 및 복합 물류센터는 여전히 업황이 양호하다. 풍부한 임차수요 외로 개발투자비 및 운영비 증가로 물류센터 임대료 상승이 지속 중이다. 리테일 업체들이 자체적인 오프라인 매장을 물류센터로 활용할 수 있게 규제가 바뀌지 않는 한, 물류센터의 임대료 및 자산가치는 견고한 흐름을 이어갈 것으로 예상된다.
자산가치 상승은 궁극적으로는 해당 자산 매각 시 매각차익 확대로 인한 특별배당금 상승, 배당수익률 개선 측면에서 긍정적이다. 그러나 자산 매각 전에는 담보가치 상승에 따른 대출 여력 확대 측면에서 의미가 있다. 현재와 같이 신규자산 편입을 가속화하고 있는 시점에서 레버리지를 활용한 자금조달은 전체 금융 비용을 낮춰 배당수익률 개선에 기여할 수 있기 때문이다. 국내 상장 리츠들의 경우 매입 당시 대비 보유자산의 감정평가 금액이 6~34% 상승한 것으로 파악된다. 이는 국내 리츠의 Valuation 부담을 낮추고 자산의 성장 가능성을 높인다는 측면에서 주가에 긍정적으로 반영됐다.
배당의 성장성이 반영되며 국내 상장 리츠 주가는 2021년 이래로 양호한 흐름을 지속했으나, 여전히 글로벌 리츠 대비 Valuation은 낮은 편이다. P/FFO 기준, 미국 리츠는 평균 21배, 데이터센터, 물류센터, 주거용 등 성장 섹터의 경우 25배 를 상회하는 반면, 국내 상장 리츠는 SK리츠, ESR켄달스퀘어 등 특정 리츠를 제외하고는 모두 20배 미만 수준이다. 배당수익률도 1~2% 수준으로 낮아진 미국 리츠와 달리 국내 리츠는 4~6%대로 높다. 과거에는 국내 리츠의 상대적으로 낮은 성장성으로 인해 Valuation 할인이 당연했으나, 리츠들의 활발한 신규자산 편입이 확인된 현시점에서는 Valuation 할인은 불필요하다는 판단이다. 오히려 기저가 높아 성장성이 둔화된 미국, 일본 리츠 대비 국내 리츠의 투자매력이 높다.
국내 상장 리츠의 투자매력은 당분간 높게 유지 예상
국내 리츠의 투자매력은 당분간 높게 유지될 전망이다.
우선 2022년에도 주요 리츠들의 신규자산 편입은 지속되고 있다. (1) 유상증자 외 레버지리를 활용하는 등 자금 조달 구조가 다각화됐고 (2) 다양한 섹터 내 자산 편입을 통해 포트폴리오 성장성 및 안정성은 강화됐으며 (3) 스폰서 기반의 중장기 딜 파이프라인에 대한 신뢰성이 높아진 점이 긍정적이다. 상장 이후 신한알파리츠 주가가 꾸준히 아웃퍼폼했던 이유인데, 이제는 해당되는 리츠가 늘었다.
국내 상장 리츠 시장 자체가 확대되는 것도 긍정적이다. 최근 국내 부동산 자산의 매수자로서 리츠의 역할이 커지고 있다. 과거 선진국 사례에서 확인했듯이, 리츠 시장이 활성화되기 위해서는 ‘우량 자산 편입’이 가장 중요하다. 부동산 펀드 대비 용이한 거래, 다양한 포트폴리오에서 오는 배당의 안정성 및 성장성으로 인해 최근 일반투자자들의 리츠에 대한 관심이 확대됐다. 공모자금을 활용할 경우 빠르게 업황 변화나 자산매입 기회에 대응할 수 있다. 당사는 향후 상장 리츠에 우량 자산 편입이 이어지며 국내 리츠 시장이 활성화되고, 투자자 기반이 확대되는 선순환이 구축될 것으로 기대한다.
금리 인상으로 리츠의 배당수익률 스프레드 축소를 우려하는 투자자들이 많으나, 금리 상승 영향은 우려 대비 적다.
기본적으로 보유자산들의 임대료가 물가상승률에 연동된 구조가 많아 인플레이션 헷지가 되는 부분이 있다. 또한, 상장 리츠 대부분이 고정금리로 자금을 조달하기 때문에 금리 인상이 금융비용에 직접적으로 영향을 주는 경우는 기존 부채가 만기 도래할 때, 또는 신규로 부채를일으킬 때로 한정된다.현재 국내 상장 리츠들의 차입금 만기 시점을 정리해 보면, 롯데리츠 외로는 2023년 이후에나 차입금 만기 도래가 시작된다. 현재 국내 리츠들은 확대된 운용자산을 기반으로 신용등급을 획득하고 회사채를 발행해 조달비용을 낮출 준비를 하고 있다.
향후 과제는? 양질의 신규자산 편입 지속. 전략이 필요한 시점
향후 국내 리츠가 풀어야할 과제는 ‘배당수익률 양호한 우량자산을 지속적으로 편입’하는 것이다. 자산편입이 지속돼야 배당의 성장성이 유지되는데, 부동산 자산가격이 너무 높아져 현 가격 기준으로 4~6%대의 배당수익률을 충족하는 자산을 찾기가 어려워졌기 때문이다.
이에 신규개발(개발 중인 자산을 선매입해 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 매입), 해외 자산, 섹터 다각화(오피스, 물류센터 외 자산가격 상승 여력 남아있는 섹터) 등을 통해 포트폴리오 배당수익률을 향상시키는 리츠를 선별할 필요가 있다. 디앤디플랫폼의 Neo 전략(고수익 해외자산 투자), 마스턴프리미어리츠의 개 발자산 선매입 전략 등이 이에 해당된다.
그 외 향후 투자 유망한 리츠는 (1) 풍부한 자산 pipeline을 갖추고 있고 (2) 보유 자산 가치가 크게 상승해 레버리지 효과가 기대되며, (3) 신규자산 편입 외로 비핵심 자산의 경우 매각을 통해 자본을 재활용하며 배당의 성장성을 높이는 리츠라 판단한다. 해당 리츠로는 코람코에너지리츠, 이지스밸류플러스리츠, 롯데리츠, 디앤디플랫폼리츠 등이 있으며, 이들 리츠에 관심이 필요하다는 판단이다.
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