고정 헤더 영역
상세 컨텐츠
본문
반응형
1. 다시 뜨는 상장 리츠(REITs)
(1) 인플레이션과 금리인상을 방어하는 투자자산
러시아의 우크라이나 침공과 미국발 금리 인상으로 주식시장이 침체에 빠졌지만 리츠 수익률은 고공행진을 기록하고 있습니다. 안정적인 배당에 물가 상승 압력을 헤지(임대료 인상으로 반영, 자산가치 상승)하는 효과까지 있어 불안한 시장에서 더욱 관심을 받고 있습니다.
금리 인상은 부동산 담보 대출 금리 상승으로 리츠 수익률에 부정적인 요소입니다. 하지만, 현재 상장되어 있는 리츠의 경우 대부분 상업용 부동산의 차입금을 고정 금리로 조달하는 경우가 많고, 금리 인상 전 대출을 이용하여 금리에 상대적으로 덜 민감합니다.
(2) 리츠 관련 투자자 세제혜택
2021년 12월 일몰 예정이었던 공모리츠 분리과세 특례가 2023년 12월까지 2년 연장됩니다. 공모리츠에 5천만원 이하로 3년 이상 장기 투자할 경우 3년간 지급받은 배당소득에 대해 배당소득세율 14%가 아닌 9% 분리과세가 가능합니다. 2021년 귀속소득 기준 금융소득이 2천만원을 넘으면 다른 소득과 합산해 종합소득세율 6~45% 누진과세가 적용되는데 분리과세 특례로 공모리츠 배당소득을 합산하지 않는 것입니다.
또한 중개형 개인종합자산관리계좌(ISA)를 사용하면 발생 수익 200만원까지 비과세 적용, 200만원을 넘는 금액에는 9% 분리과세가 적용됩니다. 개인 연금저축펀드를 통한 공모상장리츠 투자도 허용될 예정입니다. 안정적 배당 이익에 연금저축펀드의 세제 혜택(연말정산 세액공제, 연금 수령시 3%~5% 연금소득세 적용)도 받을 수 있습니다.
2. 상장 리츠(REITs)란 무엇인가
(1) 부동산 투자, 리츠로 공동구매
리츠는 부동산투자회사법에 따라 여러 사람에게 돈을 모아 부동산(70% 이상) 및 부동산 관련 증권 등에 투자/운영하고 수익(임대료, 매각 차익 등)의 90% 이상을 투자자에게 돌려주는 부동산투자회사를 말합니다.
부동산 투자에 접근이 어려운 소액투자자에게 우령 부동산에 대한 간접투자기회를 제공하고, 투기적 부동산 시장을 건전한 투자시장으로 전환하여 부동산 시장 선진화 및 우수 전문 인력 육성, 자본시장에서 안정적인 자금조달을 통핸 건설시장 활성화 등을 목적으로 하고 있습니다.
(2) 운영형태 및 법인격에 따른 리츠 구분
국내 리츠는 운영형태에 따라 위탁관리리츠, 기업구조조정리츠, 자기관리리츠로 구분할 수 있습니다. 위탁관리리츠와 기업구조조정리츠는 자산관리회사(Asset Management Company)에 수수료를 지급하여 위탁 운용하는 명목회사이고 배당가능이익의 90% 이상 배당시 법인세가 감면됩니다. 반면, 자기관리리츠는 운용전문인력을 포함한 상근 임직원이 자산을 직접 관리하는 실체회사로 법인세가 부과됩니다.
설립 또는 상장 초기 리츠는 보유 자산이 많지 않아 직접 운영(자기관리리츠)하기에는 많은 인력과 비용이 필요해 위탁운영이 효율적일 수 있습니다. 하지만 위탁관리리츠는 AMC가 더 많은 보수를 받기 위해 기업가치 증대보다는 단기적인 성과보수에 집중하는 이해 상충의 문제가 발생할 여지가 있습니다. 2022년 현재 상장 리츠는 대부분(16개) 위탁관리리츠이고, 2018년 이전 상장되었던 시가총액 하위 3개 리츠는 자기관리 리츠입니다.
(3) 상장 리츠(REITs) 연대기: 상장 리츠 재도약의 시기 도래
2000년대 초 구조조정리츠를 중심으로 상장이 활발했고, 2010년 부터는 일부 자기관리리츠가 상장되는 등 도입 초기에 공모 상장리츠 시장은 성장했습니다. 하지만 2011년 리츠의 건전성을 크게 저해시키는 사건*이 발생하여 시장의 신뢰를 잃었고 이로 인해 공모 리츠의 상장요건이 강화되면서 리츠는 사모를 중심으로 제한적으로 성장했습니다.
* 국내 1호 자기관리리츠사인 다산리츠 배임사건 및 상폐, 골든나래리츠 주가조작, 삼우리츠 기장납입 및 인가취소
2016년 2월 국토교통부의 리츠 경쟁력 제고 방안 발표를 계기로 2018년 이리츠코크렙과 신한알파리츠가 상장되면서 대중화와 대형화의 가능성을 보여주었습니다. 2019년 롯데그룹을 스폰서로 삼은 롯데리츠는 일반 투자자들에게 리츠라는 자산에 대한 인식을 향상시켜주었고, 2020년 이후 다양한 자산을 기초자산으로 하는 리츠들이 상장되고 있습니다. 아직 외국에 비해 규모는 작지만, 상장/증자/자산편입/배당 등 지속적인 양적・질적 성장이 전망됩니다.
(4) 부동산 유형별 다양한 투자처
리츠는 기초자산의 유형에 따라 오피스 리츠, 리테일 리츠, 호텔 리츠, 주거 리츠, 물류/산업 리츠와 다양한 유형의 부동산을 편입하는 복합 리츠로 구분할 수 있습니다. 미국에서는 데이터센터, 헬스케어, 인프라 등 기초자산의 유형을 좀 더 세분화하고 다양하게 구분하고 있습니다.
최근 트렌드와 상황에 따라 리츠 분야별로 다양한 투자 기회를 찾을 수 있습니다. 팬데믹으로 사회적 봉쇄가 진행되면서 오피스/리테일/호텔 등 전통적인 유형의 부동산은 직접적인 타격을 받았지만, 전자상거래 성장과 재택근무 활성화로 물류 창고, 데이터 센터, 재택 근무가 어려운 바이오 기업 오피스 등은 언택트 수혜를 받고 있습니다. 향후 인플레이션 환경에서는 과거 고물가 환경에서 좋은 성과를 거두었던 오피스/리테일/호텔 등 경기에 민감한 부동산 유형의 리츠가 다시 수혜를 입을 것으로 보입니다.
3. 상장 리츠(REITs) 현황
(1) 대형화 진행 중인 상장 리츠
2018년 6월 이리츠코크렙, 2018년 8월 신한알파리츠, 2019년 10월 롯데리츠가 차례대로 상장하면서 리츠는 질적으로도 크게 성장하고 있습니다. 2020년 코로나19로 인한 경기침체에도 불구하고 6개의 종목이 추가로 상장했고, 2021년에도 SK그룹을 스폰서로 하는 SK리츠 등 5개 종목이 상장하면서 대형 리츠들이 나타나고 있습니다. 이미 상장되어 있던 리츠들도 증자를 통한 자산 편입에 성공하며 평균 시가총액 4천억원 이상으로 대형화가 진행 중입니다.
(2) 상장 리츠 종목 개요
(3) 상장 리츠 투자섹터 및 주요 자산
(4) 상장 리츠 배당 캘린더
국내 리츠 20개 종목 중 연 1회 배당은 자기관리 리츠 3개 종목이며, 분기배당 2개 종목, 그 외 15개 종목은 반기 배당을(연 2회) 실시하고 있습니다. 미국 상장 리츠처럼 월세를 받듯이 매월 배당이 되는 상품은 없지만, 배당월이 다른 종목들을 분산하여 투자한다면 1년에 최대 8번까지 배당을 받을 수 있습니다.
반응형