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1. ESR켄달스퀘어리츠 개요
(1) 일반개요
(2) 리츠 구조 및 특성
- 최대 주주 캐나다 연기금 운용인 CPP Investment(24.9%)
- 스폰서 ESR켄달스퀘어, 관계사 지분 9.92%
- 부동산펀드 5개(이천/용인/평택 물류센터), 자리츠 부동산 자산 13개(부천/고양/용인/이천/김해/안성) 확보
(3) 투자 푸인트
- 전자상거래 시장 성장에 따른 물류센터 수요 증가로 견조한 임차 수요 및 자산가치 상승 가능성
- 2021년 하반기 추가 포트폴리오 확장(물류센터 11개 → 18개)에 따른 외형 및 배당 성장
- 국내 상장 리츠 최초로 FTSE EPRA Nareit 지수 편입에 따른 패시브 자금 유입 기대
(4) 보유 자산 현황
- 물류센터는 고속도로 IC 인근에 위치해 있어 운송 편의성 제공
- 이커머스 회사(쿠팡, 다본로지스틱스, 삼성전자 로지텍)와 물류대행회사가 주요 임차인
- 스폰서(ESR켄달스퀘어)는 2023년까지 한국 내 물류센터 규모 확대 계획 발표, 수도권 물류센터 공급이 제한되는 가운데, 원활한 자산 편입이 가능한 구조
2. 전자상거래 성장과 물류 센터
(1) 팬데믹 이후 전자상거래의 성장
통계청에서 발표한 '2022년 3월 온라인 쇼핑 동향'에 따르면 2022년 1분기 국내 소매판매 중 온라인 쇼핑 거래액 비중은 37.8%(추정치)로 역대 최고 수준을 기록했습니다. 여행 및 교통서비스, 문화 및 레저 서비스, e쿠폰 서비스, 기타 서비스 거래액을 제외한 '온라인 쇼핑 상품' 거래액 비중도 28.5%로 역대 최고 수준입니다.
코로나19 팬데믹으로 언택트 소비트렌드가 확산되고 4차 산업혁명 기반 기술이 유통산업에 적용되면서 전자상거래 시장이 빠르게 성장하고 있는 것입니다.
(2) 전자상거래 성장에 따른 물동량 증가
전자상거래의 성장은 상품 배송 규모를 키웠고, 업체간의 경쟁으로 새벽배송/당일배송/퀵커머스(즉시배송)/풀콜드체인* 등 배송서비스는 계속해서 진화하고 있습니다.
* 풀콜드체인(Full-Cold Chain): 농수산물을 산지 선별, 포장에서부터 수송, 저장, 집 앞 배송 등 전 유통 과정 동안 저온 상태로 지키는 온도 관리 시스템
판매자가 상품 배송을 직접하거나 물류기업에 위탁하더라도 고객에게 전달하기 위해서는 중간 허브인 물류센터가 반드시 필요하고 차별화된 배송서비스를 위해 물류센터에 대한 투자는 확대되고 있습니다.
(3) 위드코로나(포스트 코로나) 시대에도 물류센터 수요는 증가할 것
위드 코로나 시대에도 물류수요는 성장이 예상됩니다. 팬데믹 시기처럼 고성장을 기대하기는 어려울 수 있지만, 이미 트렌드로 자리잡은 온라인 쇼핑과 백화점/마트 등 위드 코로나 정책 시행으로 오프라인 수요 회복이 기대되는 업종에서 추가적인 물류 수요가 예상됩니다. 또한 1인 가구 증가와 HMR(가정간편식, Home Meal Replacement) 매출액 증가도 물류센터에 대한 수요를 증가시키고 있습니다.
(4) 물류센터에 대한 활발한 투자
최근 수도권 물류센터 규모와 신규 등록 수는 급격히 증가하고 있습니다. 특히 서울권역에 가깝고 신속하게 배송을 할 수 있는 거점 확보를 위해 수도권에 근접한 물류센터가 주목을 받고 있습니다.
2021년 8월 골드만삭스는 향후 2년간 2조원대 부동산 투자에 나설 예정으로 이와 관련해 경기도 일대 약 20만평 이상 규모의 물류센터 용지를 확보했다는 언론보도가 있었습니다. 외국계 투자은행을 비롯해 국내 금융권에서도 물류센터에 대한 투자를 활발히 진행하고 있습니다.
개인투자자는 시장에 상장되어 있는 물류센터 관련 상장리츠를 통해 투자 기회를 가질 수 있습니다. 현재 물류센터를 기초자산으로 편입한 리츠는 8종이며, 복합리츠가 아닌 국내 물류센터만을 자산으로 편입하고 있으면서 시가총액이 가장 큰 리츠는 ESR켄달스퀘어리츠입니다.
3. ESR켄달스퀘어 리츠 세부정보
(1) 종목 개요
(2) 종목 소개 및 투자 구조
2020년 12월에 상장한 ESR켄달스퀘어리츠는 18개(2022.9월 편입 완료 예정인 이천 물류센터 6 포함) 국내 물류센터를 기초자산으로 하는 상장 리츠입니다. 국내 최대 물류 개발사업자인 ESR켄달스퀘어와 켄달스퀘어자산운용이 계열사로 부동산 자산을 공급하며 개발/운용/매각까지 그룹 내에서 모든 프로세스가 이루어지고 있어 개발 후 즉각적인 매각을 추구하는 경쟁사들 대비 경쟁력을 가질 수 있습니다. 최대주주는 캐나다 공적 연금을 운용하는 CPP Investment(글로벌 대형 연기금인 캐나다 연기금의 100% 자회사)로 지분 24.85%를 보유하고 있습니다.
※ 대주주인 홍콩의 ESR(E-Shang Redwood)은 아시아 최대 물류 플랫폼 회사로 ESR그룹 및 계열사를 통해 운용하는 14개 상장 리츠의 총 운용 자산은 약 54조원으로 아시아지역의 최대 스폰서(대기업, 금융기관 등이 대주주로 참여해 자금조달, 자산운용, 시설관리 전반을 지원) 이자 운용사.
(3) ESR 켄달스퀘어 리츠 투자 구조
ESR켄달스퀘어 리츠의 투자구조는 모자형 구조로, 부동산 수익증권 5개와 자리츠 보유 13개 물류센터를 편입하고 있습니다.
(4) 교통 인프라 및 물동량 집중지역에 가까운 물류허브 지역에 위치한 보유자산
장기적으로 자산 가치 상승을 기대할 수 있는 교통 요충지 중심의 포트폴리오를 구성하고 있습니다. 또한 2000년 초 물류센터의 본격적인 가격 상승이 일어나기 직전에 매입한 초기 11개 자산은 대부분 수도권 자산들로 타 물류센터 대비 부동산 자산 투자 대비 수익률이 상대적으로 높아(4.94% vs 4% 전후) 투자 회수 시 높은 시세 차익이 기대됩니다.
(5) 2021년 수도권(6개)과 부산권(1개)에 물류 자산 추가 취득
수도권 6개, 부동산 1개에 물류 자산을 매입 완료하여 연면적 474,428제곱미터(14만평)의 추가 우량 자산 편입으로 2021년 국내 상장 리츠 중 최대 규모의 자산 편입에 성공했습니다. 주요 임차인으로 안성물류센터2, 3은 쿠팡, 안성물류센터 4는 삼성전자로지텍, 용인물류센터3은 맥도날드 식자재 업체에서 각각 100% 임차했습니다.
(6) 안정적인 자본구조, 금리 상승기 이전 자금 조달
2020년 IPO 당시 부채비율은 51.8%, 2021년 자산 편입 이후 현재(2022년 기준) 부채비율은 45.8%로 -6%p 개선되는 등 자본 적정성이 우수합니다.
2021년 신규 자산 매입을 위한 장기 차입금은 금리 상승 이전(2021년 9월)에 2.5% 내외의 고정금리로 조달하여 최근의 급격한 금리 상승에 당분간 영향이 없을 것입니다. 또한, 대출 만기가 고르게 분산되어 있어 금리 인상기 리파이낸싱(기존 채무를 다른 기간과 이자율의 다른 채무로 대체)에 따른 리스크를 완화하고, 우수한 신용등급(A-, 한국신용평가)을 바탕으로 자금 조달 비용을 낮출 수 있을 것으로 기대됩니다.
(7) 우량한 임대인 및 안정적인 임대차 계약
주요 임차인은 쿠팡, 다본로지스틱스, 삼성전자로지텍 등의 이커머스 회사와 3자 물류회사(3PL, Third Party Logistics)로 82% 비중을 차지하고 있습니다. 2021년 추가 자산 편입을 통해 쿠팡 외 초우량 임차인인 삼성전자로지텍(삼성전자의 100% 자회사로 삼성전자의 물류를 모두 담당)을 확보했습니다.
전체 임차인의 가중평균임대기간은 4년으로 임대기간이 상대적으로 짧지만(타사 글로벌 물류센터의 경우 10년 이상) 신축 자산(평균 준공연한 3년)으로 재계약시 임대료 상승을 기대할 수 있습니다.
이커머스 산업은 구조적으로 성장하고 있어, 해당 기업들의 임차 수요는 지속될 전망입니다. 또한 이커머스 임차인이 직접 설비투자를 진행해 임대차 재계약에 따른 리스크를 감소시키고 있습니다.
(8) 최신식 설비 도입 및 각종 친환경 ESG 인증 자산 포트폴리오
짧은 준공 연한, 현대식 설비와 ESG 설계로 지속 가능 이익 창출과 투자가치를 제공하고 있습니다. 부천 물류센터(2018년)와, 고양 물류센터(2019년)가 미국 그린빌딩협의회(GBC)의 친환경 건축물 인증제도(LEED)*에서 골드 등급 인증을 받았습니다.
* LEED(Leadership in Energy Environment Design): 국제적으로 인정받는 녹색건물 인증제도, 인증-실버-골드-플래티넘의 단계로 등급이 정해짐
또한 대주주인 ESR그룹은 2025년까지 인간 중심(Human Centric), 부동산 포트폴리오(Property Portfolio), 회사 실적(Corporate Performance)을 3대 축으로 하는 ESG 목표를 세우고 역량 강화에 나서고 있습니다.
4. 성장스토리
(1) 우량한 스폰서(ESR켄달스퀘어)에 기반한 안정적 성장 기대
ESR켄달스퀘어는 ESR켄달스퀘어 리츠를 설립, 상장함으로써 영속적인 물류센터 개발과 운영을 목표로 하고 있습니다. ESR켄달스퀘어 리츠는 스폰서를 통해 지속적으로 양질의 자산을 공급 받고 관리할 수 있어 실질적으로 개발/운영/매각까지 통합적 역량을 보유한 모습을 보입니다.
수도권 물류센터 추가 공급이 어려운 상황에서 국내 최대 물류 개발 사업자인 ESR켄달스퀘어 소유 및 운용자산이 향후 ESR켄달스퀘어 리츠로 편입(현재 포트폴리오의 225% 규모)될 수 있어 추가 성장 동력을 확보할 수 있습니다.
(2) FTSE 리츠 지수 편입(2022년 3월)으로 글로벌 패시브 자금 유입 기대
ESR켄달스퀘어리츠는 국내 상장 리츠 최초로 'FTSE EPRA Nareit Developed Asia' 지수에 편입되었습니다. 해당지수는 기관 투자자의 글로벌 리츠 투자를 위한 대표적인 벤치마크 지수로 아시아 리츠 시장에서 가장 공신력이 높다고 알려져 있습니다.
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